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　　改革開放以來，部分農(nóng)村地方建房缺乏規(guī)劃管理，沿路沿邊不斷擴(kuò)展，農(nóng)房坐落無序、風(fēng)貌雜亂。這與當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及人民群眾對(duì)于改善居住環(huán)境、提高宜居水平的追求不相適應(yīng)。推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革也是當(dāng)前發(fā)展新型城鄉(xiāng)關(guān)系、推行鄉(xiāng)村振興的客觀要求。

　　宅基地制度改革事關(guān)農(nóng)民切身利益。

　　2020年9月，珠海市斗門區(qū)被確定為全國(guó)第二批農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)單位。經(jīng)過3年多的探索，斗門區(qū)著力完善宅基地管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)平臺(tái)，探索宅基地“三權(quán)分置”有效形式，建立宅基地管理政策體系，初步形成了可復(fù)制推廣的改革成果。

　　農(nóng)村“人多地少”難題待解

　　“全村宅基地可用的很少，申請(qǐng)的人那么多，怎么解決大家的居住需求，是個(gè)大難題?！敝楹Ｊ卸烽T區(qū)蓮洲鎮(zhèn)福安村黨總支書記、村委會(huì)主任林振業(yè)說，面對(duì)農(nóng)村“人多地少、僧多粥少”的現(xiàn)狀，福安村通過探索建設(shè)村民公寓，創(chuàng)新農(nóng)村村民住房保障機(jī)制。

　　福安村取名“幸福安康”之意，至今已有300多年歷史，村內(nèi)水網(wǎng)縱橫，水面寬闊，魚塘連片，是一座典型的“疍家”水上村。

　　“我們村房屋依河而建，可想而知村里可以分配的宅基地極少。”林振業(yè)說。

　　與“人多地少、僧多粥少”現(xiàn)狀相對(duì)的，則是部分村民即使長(zhǎng)期在外務(wù)工定居，宅基地閑置荒廢卻不肯退出，也有一些村民建設(shè)新房后不愿拆除舊房，寧可作為豬圈、雞舍。這些現(xiàn)象都不利于推進(jìn)鄉(xiāng)村振興、提升村容風(fēng)貌。

　　“一方面是國(guó)家耕地、生態(tài)紅線不容突破，一方面是農(nóng)民建房審批愈發(fā)困難，村民的合理住房需求也必須得到滿足?！绷终駱I(yè)坦誠(chéng)，作為村干部，“壓力很大?！?/p>

　　“建新不拆舊”“一戶多宅”“村民亂建房”等問題背后，是農(nóng)村地區(qū)長(zhǎng)期以來土地權(quán)屬不清晰，沒有實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的“三權(quán)分置”，即厘清宅基地的所有權(quán)、使用權(quán)和資格權(quán)之間的關(guān)系。要解決這些問題，必須保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，探索完善宅基地分配、流轉(zhuǎn)、抵押、退出、使用、收益、審批、監(jiān)管等制度的方法路徑。

　　2020年9月，被確定為全國(guó)第二批農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)單位后，斗門區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源和農(nóng)村村民居住保障實(shí)際，創(chuàng)新探索村民公寓、合作建房等農(nóng)村民居住保障方式，研究出臺(tái)《珠海市斗門區(qū)關(guān)于改善農(nóng)村村民住房條件推進(jìn)村民公寓建設(shè)的指導(dǎo)意見（試行）》，明確規(guī)劃先行、一村一策、村民自愿等三大原則，對(duì)村民公寓建設(shè)保障對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)、用地審批辦理、部門分工、保障措施等進(jìn)行制度設(shè)計(jì)，讓村民公寓保障戶有所居有章可循，促進(jìn)村居公寓建設(shè)管理規(guī)范化。

　　這讓福安村推動(dòng)村民公寓建設(shè)有章可循。

　　村民上樓住公寓

　　入選農(nóng)村宅基地制度改革全國(guó)試點(diǎn)后，福安村遵循“集約用地、有償使用、村民自愿、自主管理”的原則，因地制宜探索保障戶有所居的多種形式，有序推進(jìn)村民公寓建設(shè)，最大限度集中集約利用土地，降低農(nóng)民建房成本，保障村民住房需求。

　　問題隨之而來，村民公寓怎么合規(guī)建設(shè)、如何公平分配、怎樣進(jìn)行管理？

　　“在探索實(shí)踐中，我們以符合宅基地申請(qǐng)條件且自愿申請(qǐng)參與村民公寓建設(shè)的集體成員共同作為申報(bào)主體，聯(lián)合申請(qǐng)宅基地用地于建設(shè)村民公寓?！绷终駱I(yè)表示，在建設(shè)模式上，福安村探索“村集體出地、村民出錢”的共建方式，由自愿參與村民公寓建設(shè)的村民分期繳納工程建設(shè)費(fèi)用。

　　為建立公平分配制度，福安村對(duì)申請(qǐng)村民公寓的資格權(quán)成員戶實(shí)行積分評(píng)審，同時(shí)保障集體成員公平公正參與村民公寓分配的權(quán)利，更注重保障農(nóng)村里的社會(huì)脆弱群體利益。

　　今年9月20日，伴隨著起舞的醒獅，“福安·幸福里”村民公寓正式動(dòng)工，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段。

　　“福安·幸福里”村民公寓遠(yuǎn)景規(guī)劃建設(shè)為三棟11層高樓，總建筑面積為7476平方米，每棟占地約260平方米，一梯兩戶、南北對(duì)流，每戶戶型約120平方米。公寓每戶建筑成本平均每平方米為2500元，一套房約30萬元。公寓建成后，業(yè)主可按照正常宅基地報(bào)建辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

　　為順利推進(jìn)村民公寓建設(shè)，珠海農(nóng)村商業(yè)銀行還推出全國(guó)首個(gè)農(nóng)民宅基地住房建設(shè)的貸款產(chǎn)品“美麗農(nóng)居貸”項(xiàng)目，并為村民制定“幸福里”公寓樓貸款方案：最低首付6萬起，提供最高23.3萬元貸款，最高分期20年，年利率4.2％（最終以銀行評(píng)估審批為準(zhǔn)）。

　　“只需要花每平方米2500元的價(jià)錢就能住上和城里一樣好的房子，當(dāng)然好開心，現(xiàn)在回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，就需要安居生活，村里的這項(xiàng)利好政策，解決了我的住房問題困擾?！贝迕駰蠲粝颊f。

　　“我們將爭(zhēng)取首期第一棟明年上半年建成交付。”林振業(yè)說，下一步福安村還將不斷優(yōu)化周邊配套設(shè)施，抓實(shí)抓細(xì)房屋質(zhì)量把控、村民貸款方案、銀行風(fēng)險(xiǎn)把控、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，努力把村民公寓建設(shè)成一個(gè)符合村民需求和期待的幸福溫馨家園，如期交付村民使用。

　　“‘福安·幸福里’村民公寓是國(guó)家級(jí)宅基地制度改革試點(diǎn)項(xiàng)目，也是一個(gè)民生項(xiàng)目，旨在有效利用每一寸土地，發(fā)揮土地更大的效益，讓村民住在幸福里，把這個(gè)國(guó)家級(jí)試點(diǎn)項(xiàng)目打造成一個(gè)國(guó)家級(jí)的標(biāo)桿項(xiàng)目和群眾滿意的利好項(xiàng)目?！敝楹Ｊ卸烽T區(qū)負(fù)責(zé)人表示。

　　形成一套可復(fù)制推廣經(jīng)驗(yàn)

　　以福安村為代表的斗門村居，通過資源統(tǒng)籌，建設(shè)村民公寓，引導(dǎo)村民集中居住，既最大程度集約利用了土地，也有效降低了農(nóng)民建房成本，實(shí)現(xiàn)了緩解居住壓力和節(jié)約土地的雙重目的，成為斗門推進(jìn)宅基地制度改革試點(diǎn)的縮影。

　　經(jīng)過3年多的改革試點(diǎn)探索，珠海市斗門區(qū)著力完善宅基地管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)平臺(tái)，探索宅基地“三權(quán)分置”有效形式，建立宅基地管理政策體系，初步形成了可復(fù)制推廣的改革成果。

　　按照先試點(diǎn)后推廣原則，探索出臺(tái)宅基地審批管理、流轉(zhuǎn)、退出、建房施工管理等12份制度文件，建立健全宅基地管理長(zhǎng)效管理體系，新土地管理法實(shí)施以來審批宅基地4702宗；構(gòu)建宅基地管理信息系統(tǒng)，開展線上審批宅基地21宗；強(qiáng)化農(nóng)村建房全鏈條監(jiān)管，查處農(nóng)村違法建房行為118宗，有效遏制了農(nóng)村違規(guī)用地行為。

　　在改革試點(diǎn)中，斗門以制度創(chuàng)新為抓手，探索宅基地“三權(quán)分置”有效形式，賦予農(nóng)民更加充分的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。其中，通過建立保障農(nóng)民建房合理用地需求長(zhǎng)效機(jī)制，落實(shí)新增建設(shè)用地指標(biāo)144.75畝用于保障農(nóng)民建房。

　　與此同時(shí)，探索宅基地資格權(quán)多種保障形式，建立以“成員身份”為基礎(chǔ)的宅基地?cái)?shù)據(jù)庫，試點(diǎn)探索通過“村集體出地、村民出錢、銀行放貸”方式，創(chuàng)新性利用積分制確認(rèn)集體成員參與建房資格、以股權(quán)抵押貸款建設(shè)村民公寓機(jī)制，保障農(nóng)民基本居住權(quán)益，改善居住條件。

　　而在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、退出機(jī)制的探索中，斗門建立起一套自愿退出、內(nèi)部流轉(zhuǎn)、對(duì)外出租、合作建房等的制度規(guī)范、具體流程和監(jiān)管體系，通過出租、合作經(jīng)營(yíng)等方式盤活閑置宅基地和閑置農(nóng)房5262宗，增加集體收入112萬元，增加農(nóng)民收入5398.36萬元；引導(dǎo)宅基地自愿退出保障宅基地需求110宗。

　　在珠海斗門，通過強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，以人居環(huán)境提升為著力點(diǎn)，和美鄉(xiāng)村新景加速繪就。近年來，在村莊規(guī)劃編制全覆蓋基礎(chǔ)上，斗門對(duì)全區(qū)村莊規(guī)劃進(jìn)行評(píng)估和梳理，優(yōu)化編制多規(guī)合一村莊規(guī)劃27條，并以“十村示范、百村建設(shè)”行動(dòng)為抓手，著眼“示范區(qū)、示范鎮(zhèn)、示范村”建設(shè)，以點(diǎn)帶面，引導(dǎo)村民建房遵循風(fēng)貌管控要求，實(shí)現(xiàn)農(nóng)房風(fēng)貌整治全覆蓋。

　　福安村水網(wǎng)縱橫，是一座典型的“疍家”水上村。

“福安·幸福里”村民公寓設(shè)計(jì)圖。