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　　一、什么是物業(yè)管理？

　　答：《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第二條規(guī)定：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務人，由業(yè)主和物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同約定，或者以自行管理的方式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行管理、養(yǎng)護、維修，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

　　二、哪些人是業(yè)主？

　　答：《條例》第十九條規(guī)定：房屋的所有權人為業(yè)主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D移所有權的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權利，并承擔相應的義務。

　　三、房屋質(zhì)量存在問題可以不交物業(yè)費嗎？

　　答：物業(yè)服務費是指物業(yè)對房屋配套設施設備和相關場地進行管理、維護、養(yǎng)護、維修，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關系，物業(yè)服務人與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)服務人交付物業(yè)費，從而引起更大的矛盾糾紛。物業(yè)服務人可以要求業(yè)主支付物業(yè)費，同時也可以向開發(fā)商反映情況并要求解決房屋的質(zhì)量問題。

　　如房屋符合相關條件業(yè)主可以申請使用維修資金，也可通過法律訴訟的途徑來解決。

　　四、我們小區(qū)想要成立業(yè)主大會，需要什么條件才可以申請？

　　答：《條例》第二十二條規(guī)定：符合下列情形之一的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)政府、街道辦提出設立業(yè)主大會的書面要求：

　?。ㄒ唬┱嘉飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總人數(shù)百分之十以上的業(yè)主聯(lián)名的；

　?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；

　?。ㄈ┦滋追课莩鍪鄄⒔桓妒褂贸^兩年，交付使用的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積百分之三十以上的。

　　五、如果符合業(yè)主大會設立條件，下一步怎么做？

　　答：《條例》第二十四條規(guī)定：符合業(yè)主大會設立條件的，鎮(zhèn)政府、街道辦應當在接到業(yè)主書面要求后的三十日內(nèi)，指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

　　業(yè)主大會籌備組由鎮(zhèn)政府或者街道辦代表、居民委員會代表、建設單位代表、業(yè)主代表組成，組長由鎮(zhèn)政府或者街道辦代表擔任。建設單位已經(jīng)解散或者決定不參加籌備組的，應當增加業(yè)主代表參加籌備組。

　　六、《中華人民共和國民法典》出臺后,對業(yè)主共同決議事項有哪些新規(guī)定？

　　答：《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定：下列事項由業(yè)主共同決定:

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;

　　(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;

　　(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　七、如果在外出差，不能現(xiàn)場參與業(yè)主大會會議投票，怎么辦呢？

　　答：《條例》第二十八條規(guī)定：業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等形式舉行。電子投票、書面征求意見與集體討論決定具有同等法律效力。采用電子投票形式的，應當通過物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)表決。     

　　《條例》第三十二條規(guī)定：業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會。代理人出席業(yè)主大會的，應當出具載明委托事項、權限及期限的委托書，并交業(yè)主大會存檔。

　　由此可見，業(yè)主投票的途徑日益豐富，可以借助網(wǎng)絡通過物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)行使投票權利，業(yè)主不需要為此額外負擔費用；也可以委托代理人代為出席業(yè)主大會。

　　八、小區(qū)公告欄和電梯里投放的宣傳廣告收益歸業(yè)主還是物業(yè)服務人？這些收益作為什么用途呢？

　　答：《條例》第七十六條規(guī)定：利用物業(yè)共有部分、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得相關業(yè)主同意。建設單位、物業(yè)服務人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　在小區(qū)公共場所及公共設施設備上投放商業(yè)廣告，屬于典型的利用物業(yè)共有部分、共用設施設備進行經(jīng)營行為，不僅投放廣告之前要征得業(yè)主同意，所得收益也應當屬于業(yè)主所有。但廣告收益應當主要用于補充物業(yè)專項維修資金。如小區(qū)業(yè)主有意向?qū)V告收入另做他用，則廣告收益如何分配及使用，作為業(yè)主，通過業(yè)主大會及業(yè)主委員會，可以發(fā)出自己的聲音，由業(yè)主大會進行表決決定。

　　九、業(yè)主委員會的職責是什么？

　　答：《條例》第三十六條規(guī)定，業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的組織，履行下列職責：

　?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

　　（二）組織召開業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

　?。ㄈ┡c業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同；

　?。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

　　（五）監(jiān)督管理規(guī)約實施；

　?。┙M織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；

　　（七）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　　（八）法律、法規(guī)和業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　十、哪些業(yè)主不得成為業(yè)主委員會委員？

　　答：《條例》第三十九條規(guī)定：“業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員”

　?。ㄒ唬┐嬖谶`法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為；

　?。ǘ┍救思捌浣H屬在所聘請的物業(yè)服務人及其關聯(lián)企業(yè)工作；

　?。ㄈ┐嬖谒魅?、非法收受建設單位、物業(yè)服務人的利益或者報酬等行為；

　?。ㄋ模┐嬖谛孤稑I(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關活動的行為；

　?。ㄎ澹┐嬖谄渌`反有關法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的行為，不宜成為業(yè)主委員會委員的。

　　已當選的業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議決定是否終止其委員職務。業(yè)主委員會不組織召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會無法作出決定的，由鎮(zhèn)政府、街道辦審查，認為應當終止委員資格的，作出終止決定。

　　十一、經(jīng)遞補后業(yè)主委員會委員人數(shù)低于業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主委員會人數(shù)的半數(shù)或者低于五人時，應該怎么辦？

　　答：《條例》第四十一條規(guī)定：未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達半數(shù)以上的候選人，可以當選業(yè)主委員會候補委員。

　　業(yè)主委員會出現(xiàn)缺員時，由業(yè)主委員會候補委員按照得票順序依次進行遞補。經(jīng)遞補后業(yè)主委員會委員人數(shù)低于業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主委員會人數(shù)的半數(shù)或者低于五人時，應當召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

　　十二、業(yè)主委員會委員可以領工資嗎？

　　答：《條例》第四十五條規(guī)定：業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費、業(yè)主委員會委員津貼、專職工作人員薪酬的發(fā)放、籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定，并定期向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　也就是說，如果業(yè)主大會同意業(yè)主委員會委員可以領取津貼，專職工作人員的薪酬標準，那么業(yè)主委員會委員是可以領取一定的酬勞的。

　　十三、業(yè)主認為業(yè)主委員會沒有認真履行業(yè)主委員會的職責，侵犯小區(qū)業(yè)主權益，有何救濟途徑？

　　答：《條例》第四十七條規(guī)定：業(yè)主委員會有下列情形之一的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同鎮(zhèn)政府、街道辦組織召開業(yè)主大會，決定是否解散原業(yè)主委員會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會：

　?。ㄒ唬┯谐铰殭唷⑦`反法律、法規(guī)的行為，嚴重侵害業(yè)主合法權益的；

　?。ǘ┯袊乐赜绊懮鐓^(qū)安定和社會穩(wěn)定行為的；

　?。ㄈξ飿I(yè)管理行政主管部門發(fā)現(xiàn)并責令改正的違法行為拒不改正的。

　　又根據(jù)《條例》第五十二條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門或者鎮(zhèn)政府、街道辦應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

　　業(yè)主委員會超越職權作出的決定造成損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔與其過錯相應的責任。

　　十四、小區(qū)因為各種原因一直無法成立業(yè)委會，怎么辦呢？

　　答：《條例》第四十八條規(guī)定：因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，經(jīng)占總人數(shù)百分之十以上的業(yè)主提請，鎮(zhèn)政府、街道辦可以設立物業(yè)管理委員會作為臨時機構，代行業(yè)主委員會職責。物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表以及鎮(zhèn)政府、街道辦、居民委員會代表組成。物業(yè)管理委員會應當于新一屆業(yè)主委員會成立之日解散。

　　十五、物業(yè)公司是怎么選出來的？

　　答：《條例》第五十四條規(guī)定：住宅物業(yè)的建設單位，應當通過市物業(yè)管理行政主管部門建立的物業(yè)管理招投標平臺，以招投標的方式選聘物業(yè)服務人。投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人。

　　鼓勵業(yè)主大會通過物業(yè)管理招投標平臺選聘物業(yè)服務人。住宅物業(yè)的業(yè)主大會選聘物業(yè)服務人的，應當將服務內(nèi)容、標準、期限、選聘方法以及選聘結果向業(yè)主公示。

　　十六、樓上的鄰居偷偷地將客廳改變了格局，還加裝隔斷，將規(guī)劃中非洗手間的位置改造為洗手間，準備群租。向物業(yè)服務人通報了，但他們說自己沒有執(zhí)法權限，就不管了，他們這樣做對嗎，《條例》有沒有相關規(guī)定呀？

　　答：《條例》第六十一條規(guī)定：物業(yè)服務人應當建立巡查制度和業(yè)主投訴處理制度，發(fā)現(xiàn)建筑物及其附屬設施設備存在安全隱患，應當采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，及時告知業(yè)主和相關部門。

　　物業(yè)服務人發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在違法裝修、搭建、擅自改變房屋使用功能等行為的，應當采取合理措施制止，向有關行政管理部門報告并協(xié)助處理。

　　十七、聽說《條例》規(guī)定，不交物業(yè)費的業(yè)主可能會進入黑名單，是真的嗎？

　　答：《條例》第六十三條規(guī)定：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

　　業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示等形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務人可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后有履行能力仍拒不履行的，按照有關規(guī)定納入失信被執(zhí)行人名單。

　　十八、“我是業(yè)主,但是自收房以來,從未在小區(qū)里居住過,一直空置,我沒有享受過任何物業(yè)服務,我沒有交物業(yè)費的必要”,這種說法合理嗎？

　　答：《條例》第六十七條規(guī)定：“業(yè)主空置物業(yè)的，應當全額交納物業(yè)服務費用。

　　事實上,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)服務的對象并不包括業(yè)主的專有部分,而是全體業(yè)主共同共有的區(qū)域、設施、設備、場所、場地。無論業(yè)主居住與否,物業(yè)服務人都會根據(jù)物業(yè)服務合同提供服務是否享受該項服務,業(yè)主不能以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒交物業(yè)費。

　　十九、物業(yè)服務合同到期了，物業(yè)公司是去是留怎么辦？

　　答：《條例》第六十九條規(guī)定：物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人，并將決定書面告知物業(yè)服務人。

　　業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務人續(xù)簽物業(yè)服務合同；決定另聘的，物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務合同未約定期限的，應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘決定，原物業(yè)服務人自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出續(xù)聘或者另聘決定為止。當事人可以隨時解除該物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

　　物業(yè)服務人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日書面告知業(yè)主委員會。

　　二十、現(xiàn)在小區(qū)里的車位越來越緊張，有一些非本小區(qū)業(yè)主或租戶的人員經(jīng)常占用了小區(qū)車位，我們這些業(yè)主應該怎么辦呢？

　　答：《條例》第七十二條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。建設單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫出租的，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位可以將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人，但租賃合同期限不得超過六個月。

　　因此，在發(fā)生建設單位擅自將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫銷售或者物業(yè)服務人擅自將車位、車庫出租給非本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人時，且影響到本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的合法使用權的情況下，您有權利要求建設單位或物業(yè)服務人采取有效措施，將有限的車位公平地提供給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人來使用。

　　二十一、那如果在新的小區(qū)里，車位比房屋數(shù)量還少，經(jīng)常找不到地方停，能不能直接購買多個車位呢？

　　答：《條例》第七十二條規(guī)定：“擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫”。

　　因此，您作為業(yè)主，即使經(jīng)濟狀況很好，在遇到車位數(shù)量比房屋套數(shù)少的情形時，也沒有權利購買多個車位，以保障其他業(yè)主的合法權益。

　　二十二、物業(yè)服務人應該公示哪些內(nèi)容？

　　答：《條例》第六十五條規(guī)定：物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著的固定位置，將服務的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等有關情況進行長期公示，并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

　　二十三、《中華人民共和國民法典》出臺后對高空拋物有新的規(guī)定嗎，物業(yè)服務人的責任又是什么？

　　答：《中華人民共和國民法典》第一千二百五十四條規(guī)定：禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任;經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后，有權向侵權人追償。

　　物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生;未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。

　　二十四、因為一些歷史原因，小區(qū)沒有建立物業(yè)專項維修資金，但是有些共有的物業(yè)部位需要進行維修的時候，物業(yè)服務人就直接找業(yè)主收款，這么做合理嗎？

　　答：《條例》第八十三條規(guī)定：未建立物業(yè)專項維修資金或者現(xiàn)有物業(yè)專項維修資金不足以支付共有部分維修費用的物業(yè)管理區(qū)域，決定對全體共有的物業(yè)進行維修的，由業(yè)主委員會負責籌集維修費用；決定對部分共有的物業(yè)進行維修的，由業(yè)主委員會或者部分業(yè)主推選的業(yè)主代表負責籌集維修費用。尚未成立業(yè)主大會的，業(yè)主意見的征集和物業(yè)維修費用的籌集，由物業(yè)所在地的鎮(zhèn)政府、街道辦組織推選的業(yè)主代表負責。

　　由此可知，籌款義務主體應當是業(yè)主委員會，或者業(yè)主代表，物業(yè)服務人沒有此項法定權利，但是物業(yè)服務人也沒有法定義務墊付維修資金。因此，業(yè)主委員會或者業(yè)主代表收取維修資金的進度會直接影響物業(yè)共有區(qū)域、設施、設備的維修。

　　二十五、物業(yè)服務人能否因業(yè)主欠費而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務？

　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》九百四十四條規(guī)定：物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

　　物業(yè)公司、供水（電）企業(yè)與業(yè)主間分別存在物業(yè)服務合同關系和供水、供電合同關系，兩種法律關系是獨立的。物業(yè)公司擅自停水停電則侵犯了業(yè)主的利益。與此同時，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。